Türk Borçlar Kanunu bu durumu bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki şekilde düzenlemiştir. Bildirim yoluyla sona erdirmenin şartlarını TBK m. 347 hükmü düzenlemiştir. Bu hükme göre kiraya veren ve kiracı belirli bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini feshedebilirler.
TBK m. 347 hükmüne göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” şeklinde ifade edilmiştir.
Diğer bir şekil ise dava yoluyla sona erdirilebildiği hallerdir.
II. KİRACININ TAHLİYE EDİLEBİLDİĞİ HALLER
A. TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE TAHLİYE
Tahliye taahhütnamesi kiracının evi belli bir süre sonunda boşaltacağına dair yazılı beyanıdır. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesinin bazı koşulları bulunmaktadır.
- Yazılı olarak yapılmalıdır.
- Kira sözleşmesiyle aynı gün yapılamaz, daha sonra yapılmış olmalıdır.
Yargıtayın bu konuda bir içtihadı birleştirme kararı bulunmaktadır.
“4.10.1994 tarih ve 20/28 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre, ilk kira ilişkisi kurulmadan veya kurulurken alınan tahliye taahhütlerinin serbest iradeye dayanmaması nedeniyle geçersizliği kabul edilmiştir.” (6.HD. 8.2.1991;1187/1624, 6.HD. 23.1.1995;322/461.)
- Kiracının bizzat kendisinin tahliye taahhüdünde bulunması gerekmektedir.
- Taşınmazın hangi tarihte tahliye edileceği belirtilmiş olmalıdır.
- Şarta Bağlı Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?
Tahliye taahhüdünün kendisiyle bağdaşmayan şartları içermeyeceği aksi halde geçerli olmayacağı da ileri sürülmüştür. Fakat uygulamada tahliye taahhüdünün şarta bağlı olabileceği ve bu halde kiralayanın şartın gerçekleşmesinden itibaren bir ay içinde dava açması gerektiği görüşü benimsenmiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin de bu konuda bir kararı bulunmaktadır.
“Şartlı tahliye taahhüdü (örneğin kiracı verdiği taahhütname ile icra borcunu apartman yönetimine olan borçlarını 8.7.2008 tarihine kadar ödeyeceğini, ödememesi halinde kiralananı 15.7.2008 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt ediyor) geçerlidir. Şart gerçekleştiğinde tahliye taahhüdü geçerli hale gelir. Kiralananda otururken verilen tahliye taahhüdü geçerli olup zor (müzayaka)altında verildiği iddiası dinlenmez.” (6.HD.7.4.2009; 1388/2938.)
Bütün bu koşullar gerçekleştiğinde ortaya geçerli bir tahliye taahhütnamesi çıkmaktadır. Tahliye taahhütnamesine uyulmadığı takdirde kiralayanın bazı hakları doğmaktadır. Kiraya veren bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu bir aylık süre hak düşürücü süredir. Süre geçmişse bu sebeple tahliye istenemez. Ortada geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa buna dayanılarak tahliye talepli icra takibi başlatılabileceği gibi sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası da açılabilir.
- Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?
Uygulamada, ev sahibi kiralayan tarafından kira sözleşmesi ile birlikte yazılı tahliye taahhütnamesi de kiracıya, tarihi boş olacak şekilde imzalatılmaktadır. Bu durumda kiracılar tarafından tarihleri boş şekilde verilen tahliye taahhütnameleri geçerli olup olmayacağı sorunu ortaya çıkmaktadır.
Kiraya veren bu belgeyi tahliye tarihi boş olarak kiracısından imzalı şekilde aldığı taktirde daha sonra istediği zaman istediği gibi doldurabilecektir. Geçerliliğini ise şu şekilde değerlendirebiliriz; eğer belge tahliye taahhütnamesi olarak verilmişse ve yine bu şekilde doldurulmuşsa Türk Hukukuna göre geçerlidir. Tahliye tarihinin sonradan doldurulmuş olması belgenin geçerliliğini ve amacını etkilemez. Çünkü Türk hukukunda müşterek maksada uygun doldurulmak suretiyle beyaza imza kabul edilmiştir. Nitekim Yargıtay 6. HD. 2014/13547 E., 2014/5798 K. 06.05.2014 T. Sayılı ilamında "...Tahliye taahhüdü altındaki imzanın davalıya ait olduğu anlaşıldığına göre taahhütteki tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan davalı rızası hilafında doldurulduğu davalı tarafça yazılı bir belge (kesin delil) ile kanıtlanması gerekmektedir. Davalı, taahhütteki tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan davalı rızası hilafına doldurulduğuna ilişkin yazılı belge sunamamıştır...." denilmiştir. Dolayısıyla kiracı tarafından kesin bir delil sunulmadığı takdirde boş tahliye taahhütnamesinde sadece imzaya itiraz edilebilecektir. Taahhütnamedeki imzanın kiracıya ait olduğu durumda tahliye ve tanzim tarihleri bölümünün boş bırakılması ile daha sonradan farklı bir kalemle yazılmış olmasının belgenin geçerliliğine bir etkisi yoktur. Bu durumda boş bırakılan kısımların sonradan doldurulma konusunda kiraya verene yetki verildiğinin kabulü gerekmektedir. (Y. 6.HD. 2011/4370 E. 2011/8923 K. 14.09.2011 T.) Ancak bu bir borç senedi olarak verilmiş olmasına karşın tahliye taahhütnamesi olarak doldurulmuşsa bu geçerli bir taahhütname oluşturmaz.
Tahliye taahhütnamesine dayalı yapılan icra takibine kiracının itiraz etmesi halinde itirazın iptali davası taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.
B. EKSİK ÖDEMEYE/ÖDEMEMEYE DAYALI TAHLİYE
- Eksik ödeme nedir?
Kiracı tarafından kira bedeli kira sözleşmesinde kararlaştırılan tarihte ödenmemesi halinde kiralayan tarafından tahliye talepli icra takibi başlatılabilecektir. Bir örnek üzerinden açıklayacak olursak 1000 TL kira bedeli ödeyen bir kiracının 12 aylık ortalama TEFE/TÜFE oranına göre belirlenen kira artış oranının %33 olduğu farz edildiğinde, hesaplanan yeni kira bedeli 1330 TL gibi küsuratı olan bir miktara denk gelebilir. Bu durumda kiracı ve kiralayan anlaşarak veya kiracı aradaki güven duygusuna istinaden kira bedelini kendince azaltarak 1300 TL olarak ödemeye devam edebilir; ancak bu durumda kira ödemesi sözleşmede yazan orana göre hesaplamadan farklı ve eksik olmuştur. Zira bu durum bir sonraki yılın artışında da eksiklik doğuracaktır. Bu şekilde ilerledikçe kiraya veren sürekli bir şekilde sözleşmeden daha eksik bir miktarda ödeme alacaktır.
Bu durumu başka bir örnekle açıklayacak olursak; şu an ki kirası 1000 TL olan birinin bu yılki kira artırım oranı %25 olduğu durumda kira bedeli 1250 TL olacaktır. Ancak bunu 1250 yerine 1200 olarak ödendiği durumda her ay 50 TL olmak üzere bir yılda toplam 600 TL eksik ödeme yapılmış olur. Bu durum bir sonraki yılın hesabını da etkilemektedir. Sonraki yıl bu oranın yüzde 50 olduğu varsayımında 1250 TL üzerinden hesapladığımızda 1875 TL olacak iken mevcut kira olan 1200 TL üzerinden hesaplandığında ise 1800 TL olmaktadır. Yani ayda 75 TL yılda 900 TL yapmaktadır. Yıl ilerledikçe bu durum bu şekilde devam eder. Sonucunda ise kiralayan hep eksik ödeme almış olur. Bu alınan eksik ödemeler tahliyeye sebebiyet vermektedir. Kiralayan ev sahibi bu şekilde ortaya çıkacak eksik ödemelere dayanarak tahliye talepli icra takibine başvurarak hem yasal faiziyle birlikte eksik olan kira bedelini talep edebilmekte hem de bu sebebe dayanarak tahliye talep edebilmektedir.
Eksik ödemeye dayalı tahliye yöntemi, çok fazla bilinmeyen ancak hızlı ve etkili bir tahliye yoludur. Yazılı bir kira sözleşmesinin bulunduğu hallerde daha kolay ispatlanabilir. Genelde ortaya çıkan eksik kira bedeli istinaf sınırının altında kaldığından icra takibine yapılan olası bir itirazda icra mahkemesinin kararının kesin olması sebebiyle de son derece hızlı ve istinaf mahkemesi kararı beklenmeyen bir tahliye sürecidir.
- Kiracının İcra Takibine İtiraz Etmemesi Halinde Tahliye
Sözleşmeye bağlılık kuralı gereği taraflar sözleşmede belirtilen artış oranlarına uymak zorundadırlar. Günlük hayatta genellikle küsurat olarak adlandırdığımız düşük miktarlar kira bedelinden kısılmaktadır. Taraflar aralarında anlaşmış olsalar dahi, yeniden yazılı bir sözleşme yapılmadığı takdirde sözleşmede belirlenen tutardan az yatırılması eksik ödeme halini ortaya çıkarmaktadır. Böyle bir durumda kiracıya karşı kira bedelinin ödenmemesi veya eksik ödenmesi sebebiyle ilamsız takip açılabilir. Kiracının itiraz edebilmesi için 7 günlük süre verilir. Bu süre içerisinde itiraz etmediği takdirde borcu kabul etmiş sayılır. Devamında kiracının bu borcu 30 gün içinde ödemesi gerekmektedir. Borçlu kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde ödeme yapmaz ise takdirde takip kesinleşecektir.
Kira alacağı yönünden alacaklı haciz talep edebilecektir. İcra takibine süresi içerisinde itiraz edilmemesi ve yine süresi içerisinde ödeme yapılmaması halinde kiralayan ev sahibi, alacaklı sıfatıyla İcra Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası açabilme hakkına sahip olacaktır. Böyle bir durumda kiracı ödeme emrine süresi içerisinde itiraz etmemesi halinde İİK m. 269 hükmü gereğince kira sözleşmesinin varlığını kabul etmiş sayılacağından mahkeme aşamasında kira sözleşmesine ilişkin örneğin ödeme emrindeki kira borcuna ilişkin itirazda bulunamayacaktır. Bu aşamada kiracı sadece ilgili borcu ödediğini, ödeme emrinin usulsüz olduğunu veya tebligatın usulsüz olduğunu iddia edebilecektir. Mahkeme borçlunun bu itirazlarını kabul etmezse kira sözleşmesinin feshine ve kiracının tahliyesine karar verir. Borçlu süresi içerisinde itiraz etmez ve süresi geçtikten sonra ödeme yaparsa, bir diğer ifadeyle ilgili icra dosyasına konu borcunun tamamını ödese dahi, alacaklı olarak ev sahibi kiralayan haciz işlemi yapamaz; ancak yine de tahliye davası açabilir.
- Kiracı itiraz ederse ne olur?
Kiracı 7 gün içinde itiraz ederse icra takibi durur. Bu aşamada kiracının imzaya mı borca mı itiraz ettiği önem teşkil etmektedir. Zira kiracı sadece borca itiraz etmişse, alacaklı kiralayan adi yazılı kira sözleşmesine dayanarak İcra Hukuk mahkemesinde tahliye talepli itirazın kaldırılması davasını itiraz tarihinden itibaren 6 ay içerisinde açabilme hakkına sahiptir. Ancak kiracı imzaya da itiraz etmişse bu durumda kiralayan adi yazılı kira sözleşmesine dayanarak itirazın kaldırılması davası açamaz. Kiralayanın noter tarafından re’sen düzenlenmiş veya noter tasdikli bir kira sözleşmesi sunması gerekmektedir, bunun sunulamaması durumunda kiralayan sulh hukuk mahkemesinde genel hükümlere göre kira ilişkisini ispatlayarak eksik kira ödemesine istinaden tahliye talepli itirazın iptali davası açabilecektir. Yargılama neticesinde haksız şekilde takibe itiraz edildiği anlaşılması halinde alacaklının talebi doğrultusunda takip talebinin %20’sinden az olmamak kaydıyla icra inkâr tazminatına hükmedilebilir.
C. İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE
İhtiyaç sebebiyle tahliye halini TBK m. 350 düzenlemiştir. Bu kanun maddesine göre; kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyaçları olduğunu öne sürerek tahliye davası açabilir. Bu dava fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde açılabilir. Tahliyeye karar verip vermemek mahkemenin takdirindedir. Mahkemenin tahliyeye karar verebilmesi için ihtiyacın gerçek samimi, zorunlu ve güncel olması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaçlar geçerli bir tahliye sebebi sayılmaz.
- Neler İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Sayılır?
- Kiralayanın altsoyunun konut ihtiyacı olması.
- Kiralayanın sağlık durumunun konuta geçmeyi gerektirmesi.
- Kiralayanın kendisinin kirada bulunması. (Bu hal için kiralayanın tahliye tehdidi altında olmasına gerek yoktur)
- Kiralayanın kirada değil de bir tanıdığının evinde oturuyor olması durumunda da kiralanana ihtiyacı olduğu kabul edilir. (Örneğin kiralayanın babasına ait evde oturuyor olması gibi.)
- Kiralayanın evlenmek üzere (nişanlı) olması hali de ihtiyaç sebebiyle tahliye durumunu oluşturur.
Bunlara ek olarak madde metninde geçen bakmakla yükümlü olduğu kişi grubuna medeni kanun hükümlerine dayanarak kardeşi dahil edebiliriz. Medeni kanuna göre; kardeşinin yoksul olduğu ve kiraya verenin de refah içinde olduğu durumlarda kardeş, bakmakla yükümlü kişiler arasına dahil olacaktır. Bu durumda kiraya veren için kardeşinin oturacak olması hali ihtiyaç sebebiyle tahliye haline girer. Geçerli ve zorunlu bir sebep oluşturur. Bu sebeple de kiralananın tahliyesi istenebilir. Bu gibi örnekler artırılabilir burada önemli olan ölçüt tahliye sebebinin gerçek, samimi, zorunlu ve güncel olmasıdır. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Ayrıca davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de açılabilir.
III.TAHLİYE KARARININ İCRASI
Mahkemeler tarafından verilen tahliye kararının kesinleşmesi şart değildir. Kesinleşme aranmadan tahliye kararları icraya konulabilir. Ancak kiracı, karara karşı istinaf kanun yolunun açık olması halinde 3 aylık kira bedeli kadar tutarı icra dairesine teminat olarak yatırarak icranın geri bırakılması kararı alıp, tahliyeyi istinaf incelemesinin sonuçlanmasına kadar durdurabilmektedir.
IV.KİRACININ ÖLÜMÜ HALİNDE KİRA SÖZLEŞMESİ KENDİLİĞİNDEN SONA ERER Mİ?
Kiracının ölümü halinde kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Ev sahibi kiralayan tüm mirasçıları ekleyerek tahliye davası açmalı veya mirasçılar fesih sürelerine uyarak kira sözleşmesini feshetmelidirler.